[Consells] [El contracte] [La renda] [La fiança][Durada del contracte] [Conservació i obres]
[Tanteig] [Extinció del contracte] [Vocabulari]

CONSELLS

Abans de començar la recerca d'un pis per llogar, és important establir quines són les característiques mínimes que haurà de tenir per cobrir les teves necessitats: nombre d'habitacions, lavabos, lloc on vols viure i preu màxim que estàs disposat a pagar. És aconsellable considerar aquests aspectes que de qualsevol manera poden condicionar la conveniència del lloguer que vols fer. Els principals punts a tenir en compte són:

Lloc on vols viure: és important tenir clar a quina barriada de la ciutat vols viure, ja que segons quina sigui, el preu pot pujar molt.

Intermediaris: per trobar pis pots acudir a una agència immobiliària o pots anar directament a un particular. Els agents de la propietat immobiliària (amb títol oficial i col·legiats) ofereixen seguretat i rapidesa amb els tràmits. Com a norma general solen cobrar una quantitat equivalent a tres mensualitats (una per la comissió de l'agència, una altra per la fiança i la corresponent a la mensualitat del lloguer que es paga per endavant). Has de saber que en cas d'acudir a un API i no estar d'acord amb la seva actuació, el Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària t'ofereix assessorament jurídic.

Si decideixes acudir a un particular et costarà menys diners, però et durà més temps. En aquest cas el millor que pots fer és recórrer les zones on vols llogar el pis, demanant als comerciants, veïns, i porters. També hauràs de consultar les publicacions especialitzades com els diaris locals de cap de setmana, "Trueque", "Venta y Cambio", etc.

Comunitat de propietaris: t'has d'informar sobre el funcionament de la comunitat de propietaris i del cost real dels serveis que hauràs de pagar. La millor informació l'obtindràs dels veïns que duen més temps residint a l'edifici. Lesdespeses comunitàries són, en alguns casos, molt elevades i poden suposar una càrrega difícil de suportar.

Habitabilitat: cada vegada que vegis un pis o habitatge, és recomanable que facis una revisió de les instal·lacions elèctriques, d'aigua, gas, panys de les portes, etc. En cas de trobar-hi deficiències, és convenient que demanis al llogater, si està disposat a fer les millores necessàries.

Sempre has de comprovar si les factures de llum, gas, telèfon i aigua dels arrendataris anteriors estan al dia. Encas de contractar una nova línia telefònica et costarà uns 200 euros, que pots pagar d'un cop o de formafraccionada.

Per fer el canvi de titular de la línia telefònica i del llum has de fer el següent:
# Telèfon: ho pots fer telefònicament cridant al 1004. No et costarà res.
# Electricitat: has de dur la fotocòpia del teu DNI i la darrera factura del llum de la vivenda que vols llogar.Tampoc et costarà res.

Fiscalitat: amb la reforma del nou IRPF, no es podran deduir les quantitats satisfetes per lloguer d'habitatge.

Oferta Pública: Has de saber que L'Institut Balear de la Vivenda (IBAVI) o en el cas de l'Ajuntament de Palma, el Patronat Municipal de l´Habitatge, fan ofertes de lloguer d'habitatges socials amb una renda limitada. Aquestes ofertes es regeixen per unes determinades condicions que hauràs de consultar a cada convocatòria (publicades als diaris locals).

En cas de dubte: Recorda que abans de firmar el contracte, has de llegir-lo i estar segur de comprendre totes les clàusules. En cas de dubte sempre pots acudir a les Oficines d'Informació Juvenil o a les oficines d'informació al consumidor de les diferents administracions públiques.

[Tornar a dalt]

EL CONTRACTE

És un document pel qual una persona (propietari) s'obliga a cedir l'ús d'un habitatge a una altra (llogater), per un temps concret, a un preu determinat, i on s'estableixen les condicions que regiran la relació propietari - llogater.


Es pot fer de paraula o per escrit, encara que la manera més aconsellable és l'escrita, i molt millor si el fas amb un model oficial. Aquest model oficial el pots comprar a qualsevol estanc, i el preu està relacionat amb la quantitat que has de pagar i la durada del lloguer.
Les clàusules més importants que haurà de contenir són:

# Identitat dels contractants (nom, cognoms, DNI).
# Identificació de la finca arrendada.
# Durada pactada.
# Renda inicial.
# Les altres clàusules que les parts hagin pactat lliurement: actualització de la renda, fiança, pagaments de les despeses, conservació de la vivenda.
# En cas de lloguer de la vivenda amb mobles s'han d'especificar (amb una relació detallada) al contracte.

¿Que és la renda?
La renda, segons la llei, serà lliurement pactada per les parts i serà de caràcter mensual. Hauràs d'establir amb el propietari quins són els conceptes que es poden incloure dins de la renda.

¿Quan es fa efectiva?
Es farà efectiva durant els set primers dies del més i en cap cas es podrà exigir el pagament de més d'una mensualitat.

¿On es fa el pagament?
El pagament mensual el podràs efectuar en el lloc i amb el procediment acordat prèviament amb el propietari. També pots fer efectiu el pagament en metàl·lic a la vivenda arrendada. Una vegada efectuat el pagament de la mensualitat, el llogater està obligat a lliurar-ne un rebut.

¿Quan s'actualitza?
Durant els cinc primes anys de durada de l'arrendament, la renda només podrà ser actualitzada anualment. Aquesta actualització es fa aplicant sobre l'anualitat anterior, la variació experimentada pel cost de la vida (el conegut com Índex de Preus al Consum).

¿Quines despeses he de pagar?
Pots arribar a un acord amb el propietari per fer-te càrrec de les despeses de la comunitat de propietaris, la neteja de l'escala, el porter i també pots pactar el pagament dels imposts (és facultatiu, no obligatori). En el cas de l'Impost de Béns Immobles (IBI) et recomanem que abans d'incloure'l dins la renda t'asseguris, en el teu ajuntament, que el valor cadastral de la vivenda està actualitzat. Recorda que en tots aquest casos, la quantitat dels conceptes assenyalats haurà de quedar clarament especificada i separada de l'import que suposa la renda del lloguer.
Les obres necessàries a càrrec del propietari (les ordenades per l'autoritat o efectuades per millorar l'habitabilitat) no seran mai al teu càrrec en aquells contractes inferiors a cinc anys.

[Tornar a dalt]

LA FIANÇA

En el moment d'inici del contracte hauràs d'entregar al propietari una quantitat equivalent a una mensualitat (recordaque no et poden exigir mai una quantitat superior), en concepte de fiança. Aquesta fiança garanteix el compliment de les obligacions contractuals, com és la de deixar l'habitatge en les mateixes condicions en què l'has trobat. Una vegada finalitzat el contracte, el propietari et tornarà la fiança dins el mes següent, ja que en cas contrari haurà de tornar-la pagant els interessos legals.

[Tornar a dalt]

DURADA DEL CONTRACTE

Pots pactar lliurement amb el propietari la durada del contracte que desitgis. La llei estableix un període de cincanys com a durada mínima del contracte. D'aquesta manera encara que el contracte signat tingui una durada inferiora cinc anys, el propietari està obligat a prorrogar-lo de manera anual fins a complir aquest període. El llogater, en cas de voler prorrogar el contracte, ho haurà de manifestar amb 30 dies d'antelació a la data d'acabament d'aquest.

En cas de no establir la durada del contracte, s'entén subscrit per un període d'un any, sense perjudici del dret de pròrroga anual indicat en el punt anterior.

A causa de l'ambigüitat de la normativa es recomanable pactar un contracte per un període inferior a cinc anys( preferentment per períodes anuals).

[Tornar a dalt]

CONSERVACIÓ I OBRES DE L´ARRENDATARI

A.- OBRES DE CONSERVACIÓ:

En relació a les despeses originades per les obres de conservació, el propietari no pot elevar la renda, sempre que no siguin despeses imputables a l'actuació del llogater. També està obligat a comunicar amb antelació, la necessitat de les obres i reparacions.

Com a llogater estàs obligat a suportar les obres de millora i només pots desistir del contracte en el cas que les obres afectin de manera important la vivenda.

Si les obres duren més de 20 dies, pots demanar una reducció de la renda, en una quantia proporcional a la part de la vivenda de la qual t'has vist privat.

B.- OBRES DEL LLOGATER.

En el cas de voler fer obres de modificació de la configuració de la vivenda o dels accessoris de la finca (traster,garatge, etc.), hauràs d'obtenir el consentiment escrit del propietari.

El llogater podrà fer obres, sempre que siguin per adequar la vivenda a la seva minusvalidesa o a la de qualque familiar, encara que ho haurà de notificar per escrit al propietari.

En el cas de fer les obres sense consentiment, el propietari pot donar per finalitzat el contracte i demanar la reposicióde la vivenda a la situació anterior.

[Tornar a dalt]

DRET DE TANTEIG

En el cas que el propietari de la vivenda, que tu tens en règim de lloguer, vulgui vendre-la, tens dret preferent damunt qualsevol altre comprador. El propietari haurà d'informar-te de la situació de venda, de les condicions, del nombre, els domicilis i altres circumstàncies dels possibles compradors. El dret de tanteig es pot exercir dins dels 30 dies naturals següents a la notificació que haurà de realitzar-se de forma adequada i haurà d'indicar:

# Decisió de venda.
# El preu de mercat de l'habitatge.
# Condicions de la venda.

[Tornar a dalt]

EXTINCIÓ DEL CONTRACTE

El contracte queda extingit per l'acabament del període pactat o per l'incompliment de les obligacions contractuals de qualsevol de les parts.

El propietari pot extingir el contracte per:

# falta de pagament de la renda.
# per subarrendament no autoritzat.
# per la realització de danys intencionats o realització d'obres no autoritzades.
# per la realització dins la vivenda d'activitats molestes o perilloses.

De la mateixa manera, el llogater pot resoldre el contracte per:

# la no realització, per part del propietari, de les obres necessàries per la conservació de la vivenda.
# si el propietari no presta els serveis propis de l'habitatge.

[Tornar a dalt]

VOCABULARI

Actualitzar: Fer actual una cosa, posar al dia.

Arrendatari: Que rep o pren en arrendament alguna cosa.

API: Agent de la propietat immobiliària.

Beneficiari: Persona que gaudeix d'un benefici, que rep en do una cosa.

Caducitat: Extinció d'un dret o d'una acció pel fet de no ésser efectuada durant el termini assenyalat per la llei o per pacte.

Contracte: Negoci jurídic bilateral de natura en què consta la finalitat i les estipulacions d'un contracte.

Dol: Engany o frau. Malícia emprada en la producció voluntària d'un fet punible.

Facultatiu: Deixat a la facultat d'altri (oposat a obligatori).

Fiança: Garantia que dóna en seguretat que hom complirà una obligació.

Indemnitzar: Rescabalar a algú dels danys, de les despeses que li ha causat alguna cosa.

Inflació: Increment generalitzat i persistent dels preus de les mercaderies i els serveis que implica una reducció del poder adquisitiu del diner.

Insolvència: Estat de qui és insolvent.

Insolvent: Que no pot pagar el que deu.

Interès legal: Benefici que a falta d'estipulació prèvia assenyala la llei per al deutor constituït i en la resta de casos en què es pugui exigir legalment.

IPC: Índex de preus al consum.

LAU: Llei d'arrendaments urbans.

Llogar: Donar alguna cosa (que es té en propietat) a una altra persona perquè l'usi o se'n beneficiï per un temps determinat mitjançant el pagament d'una renda convinguda.

Llogater: Persona que fa ús d'un habitatge, pagant-ne un lloguer.

Mala fe: Actuació il·legítima i deslleial en el compliment de les obligacions i que genera responsabilitats extracontractuals.

Mobiliari: Relatius als béns mobles.

Mobles: Béns que es poden transportar.

Nul·litat: Invalidesa d'un negoci o d'un acte jurídic.

Obligació: Allò que hom ha de fer, deute imposat per una llei, un contracte, una prometença.

Pacte: Convenció entre dues persones o més.

Perjudici: Dany causat al bon estat, a la marxa, a l'èxit d'algú o d'alguna cosa.

Prescriure: Cessar, esdevenir nul·la una cosa per haver transcorregut un cert lapse de temps.

Resoldre: Deixar sense efecte el contracte signat.

Retracte: Dret que té algú de quedar-se per igual preu la cosa venuda a un altre.

Subarrendador: Arrendar una cosa d'un altre arrendatari d'aquesta , i no del propietari.

Tanteig: Dret que té una persona d'adquirir una cosa amb preferència a un tercer del mateix preu que s'ha convingut entre el seu propietari i aquest tercer.